不動産購入の売買契約はどうやる?知っておくべき基礎知識

カテゴリー:不動産購入

「不動産購入の売買契約が良く分からない…」「調べてみても専門用語が多くて理解できない…」など、不動産購入における売買契約について悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか?
不動産を購入するにあたって、売買契約は必要不可欠。しかし、契約が初めての方にとっては、疑問だらけであるのが事実です。
そこで、今回は安心して売買契約を進めるための基礎知識についてご紹介します。

不動産購入の売買契約とは

不動産購入の売買契約とは、売主と買主による不動産売買の契約のことです。
売買するにあたっての条件に合意したうえで、不動産購入の売買契約が成立します。一方のみで決定する契約ではないため、仮に買主が購入を決定しなかった場合は売買契約が不成立ということになります。
不動産購入は高額な資金が動く買い物です。売買契約は慎重に検討したうえで行わなければなりません。

不動産購入における売買契約の基礎知識

不動産購入における売買契約を深く理解するためには「基礎知識」について把握しておくことが大切です。
売買契約の基礎知識と同時に、基本的な考え方についても把握しておきましょう。

特別な問題が無い限り契約は自由

不動産購入の「売買契約」は、基本的に契約は自由です。
契約内容を十分に確認したうえで、契約者の意思次第で契約を締結することができるのです。ただし、特別な問題が生じる場合は、売買契約ができないことがあります。例えば、「契約内容が法令に違反している」「公序良俗に反する」などが挙げられます。
仮に、上記のような問題が生じている場合は、売主と買主が契約条件に納得していても、契約することができません。

不動産売却側が不動産会社の場合は契約に制限あり

売主が個人ではなく「不動産会社(宅地建物取引業者)」の場合は、契約内容に制限が設けられます。
とはいえ、この制限はあくまでも「買主」を守るための制限であり、購入にあたって買主が不利になることはありません。
これは、法令によって定められている制限であり、消費者が不利にならないよう「買主の保護」が目的です。具体的な制限に関しては「クーリングオフの制度」「特定物件の販売時に第三者に許可・確認を得る」「手付金の制限」などが挙げられます。

消費者契約法が適用される

不動産購入時に売買契約を交わす際には、「消費者契約法」が適用されます。
「消費者契約法」とは、消費者を守るための法令です。不動産会社と消費者では、情報力をはじめ交渉力、その他あらゆる分野で差があります。そのため、消費者にとって不利益な契約になってしまう可能性があるのです。
こうした問題から消費者を保護するために、不動産購入時の売買契約では、消費者契約法が適用されます。

不動産購入時の売買契約で必要な「手付金」とは

不動産購入時には「手付金」と呼ばれる金銭を売主に支払うのが一般的であるため、基礎知識として把握しておく必要があります。しかし、一口に「手付金」といっても、その種類は3種類あり、それぞれ適切なシーンで支払わなければなりません。
ここからは、「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3つの手付金について解説します。

証約手付

証約手付とは、売買契約を締結したことを示す手付金のことです。証約手付を支払ったことで、「売買契約成立」の意思表示となります。
不動産の売買契約は、契約の締結や交渉などの段階が曖昧になりやすいのが難点。証約手付が、「契約締結」を明確にするポイントなのです。

解約手付

解約手付とは、任意で解約するために支払う手付金のことです。既に支払った手付金の返還を放棄し、買主の意思で契約から離脱することができます。
また、不動産会社側の「解約手付」もあり、この場合は受け取った証約手付の倍額を買主に支払うことで、売買契約から離脱することが可能です。
何らかの理由で契約の解約を求める場合に重要な手付金といえます。

違約手付

違約手付とは、買主による住宅ローンなどの債務の不復行が発生したときに、買主に没収されてしまう手付金のことです。
逆に、売主によって「引き渡し不復行」が発生した場合は、買主に違約手付として手付金の一部を返還しなければなりません。

瑕疵担保責任について

不動産購入時の売買契約で、忘れてはならないのが「瑕疵担保責任」です。
聞き慣れない単語ではありますが、売買契約の基礎知識としてきちんと理解しておかなければならないポイントです。
ここからは「瑕疵担保責任」について詳しく解説します。

「瑕疵」とは

瑕疵とは「かし」と呼び、物件の欠陥を意味します。例えば「雨漏り」「シロアリ被害」その他、住むにあたって不便や危険がある物件の欠陥は「瑕疵」とされます。
そして、その瑕疵に関する売主側の責任が「瑕疵担保責任」なのです。
特定の期間内に瑕疵を発見した場合は、売主に損害賠償を請求したり、契約の解除を請求することができます。

瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任として、損害賠償や契約の解除が請求できる期間は、「瑕疵発見後1年間」です。
また、これは新築だけではなく、中古の不動産であっても同様に瑕疵担保責任が適用されます。
しかし、中古の不動産の場合は、瑕疵の発見が難しいという難点があり、瑕疵と認められるまでに時間がかかることがあります。

不動産購入における「売買契約」の解除に注意

不動産購入時に、売買契約を締結した場合、その後「やっぱり解除したい」と希望が変わっても、簡単に解除できるわけではありません。
本ページで触れたように「解約手付」の選択肢もありますが、それ以外の方法での選択肢では一方の任意で契約することは難しいといえます。
とくに「契約内容にも不動産の状況にも問題はない」「一方の個人的な理由」という場合は、解約に時間も手間もかかるでしょう。

不動産購入の売買契約は「基礎知識」を身に着けることが大切

不動産購入では、大きなお金が動くため慎重に判断することが大切です。とくに「売買契約」は、その後の何十年という長い人生に関わるものでもあるため、契約締結前にきちんと確認しておかなければなりません。
現在、不動産購入を検討している方は、売買契約の基礎知識を理解し、十分に準備したうえで契約に臨みましょう。

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